Mekkora hozamot lehet elérni a lakáskiadással?

Kiszámoltuk, mekkora hozamot termelt a múltban a lakáskiadás, és azt is bemutatjuk, miként alakulhat az ingatlanbefektetés jövedelmezősége a közeljövőben.

Mekkora hozamot lehet elérni a lakáskiadással?

Vajon mekkora hozamot tehettek zsebre azok a szerencsések, akik a nagy ingatlanpiaci szárnyalás kezdetén befektetési céllal lakást vásároltak? És mennyire versenyképes az ingatlanbefektetés a jelenlegi környezetben? Kendőzetlenül mutatjuk a számokat!

A magyarok nagyon kedvelik az ingatlanbefektetést

Magyarországon a lakáskiadás igen kedvelt befektetési formának tekinthető. A Duna House havonta megjelenő becslései szerint tavaly Budapesten jellemzően 30-40% volt a befektetési célú vásárlások aránya az összes ingatlantranzakción belül. A befektetők általában 55 és 60 négyzetméter közti lakásokat vettek, átlagosan 900 ezer és 1 millió forint közötti négyzetméteráron.

Egy másik érdekes dimenzió, hogy a KSH és az ingatlan.com közös lakásbérleti statisztikái szerint 2024. márciusban az összes fővárosi lakóingatlan kb. 0,6%-át kínálták éppen kiadásra, de a pesti belső kerületekben és a budai hegyvidéki kerületekben az 1,0%-ot is meghaladta ez az arány.

Miből származik a befektető hozama?

Akik kiadott lakásba fektetnek, ők egyrészt a bérleti díjból, másrészt az ingatlan potenciális felértékelődéséből is nyereségre tehetnek szert. Elképzelhető például, hogy egy 50 millió forintos lakás kiadásából befolyjon évi 2 millió forint tiszta haszon, és ugyanez idő alatt 4%-ot növekedjen az ingatlan piaci ára is. Ez utóbbi szintén plusz 2 millió forintos nyereséget jelentene, feltéve, hogy elhanyagolhatónak tekintjük az inflációt. Ha viszont a gazdaságban végbement ugyancsak 4% infláció is, akkor az ingatlan az árnövekedés révén csupán megtartotta az értékét. (Ennél nagyobb infláció esetén pedig a reálértéke is csökken a lakásnak!)

Hogyan viselkedtek az ingatlanárak az utóbbi 2 évtizedben?

A Bankmonitor összegyűjtötte, hogy a legfrissebb adatok szerint hogyan változott az utóbbi években az ingatlanok ára, illetve miként alakultak a bérleti díjak az ország különböző területein. Ezekből pedig kikövetkeztethető, hogy mekkora hozamot tudtak elérni azok a befektetők, akik a lakáskiadás mellett tették le a voksukat.

Látható, hogy 2001-től 2023-ig alapvetően 3 egymást követő ártrend uralkodott a magyar ingatlanpiacon. Nagyjából 2008-ig lezajlott egy érezhető nominális áremelkedés (reálértelemben legfeljebb enyhe növekedésnek nevezhetjük), majd 2008-tól 2014-ig kifejezetten csökkentek az ingatlanárak (ez reálértelemben is csökkenést eredményezett), végül 2014-től megkezdődött az árak példátlan sebességű szárnyalása, ami reálértelemben is duplázást okozott.

Akinek tehát mindvégig megvolt egy kiadott ingatlanja, ő összességében jelentős reálhozamot könyvelhetett el az ár növekedése révén. De ha valaki éppen a 2008-as csúcs környékén vásárolt be, akkor hosszú évekig kellett várnia, mire reálértelemben visszatért a kiindulóponthoz.

A fő tanulság ezek alapján úgy szól, hogy az ingatlanpiacon egyáltalán nem törvényszerű az örökös áremelkedés, azonban hosszú távon jó eséllyel felfelé tendálnak az árak. Az infláció figyelembevételével pedig minimum értékmegtartásról, de sok esetben tartós reálérték-növekedésről is beszélhetünk.

2015. óta a lakbérek is megduplázódtak

A lakbérek összehasonlíthatósága érdekében a KSH és az ingatlan.com közös adatbázisára alapozva az egy négyzetméterre jutó fővárosi albérleti díjat rajzoltuk fel. Ez a metódus azért fontos, mert például 2015. első félévében még átlagosan 65 négyzetméteres ingatlanokat hirdettek 140 ezer forintért, míg 2023. második félévére az átlagos alapterület 55 négyzetméterre csökkent (-15%), az átlagos lakbér pedig 235 ezer forintra nőtt (+68%). E két hatás eredményeképpen az egy négyzetméterre jutó átlagos albérleti díj szinte hajszálpontosan megduplázódott (+98%).

Nem csak Budapesten, hanem országszerte mindenütt hasonló trendet figyelhettünk meg a vizsgált időszakban. A legenyhébb drágulás a Nyugat-Dunántúlon ment végbe (+77%), míg a legnagyobb növekedést Pest régió produkálta, ahol 9 év alatt 2,49-szeresére nőtt az átlagos bérleti díj.

Mekkora nyereséget érhettek el a befektetők az ingatlannal?

Képzeljünk el egy élethelyzetet, melyben egy befektető 2015. januárjában megvásárolt egy teljesen átlagos árazású budapesti lakást. Akkoriban a fővárosban befektetők a Duna House szerint jellemzően 66 négyzetméteres lakást vettek, melyért átlagosan 15,5 millió forintot fizettek.

Mostanra a lakásárindexből kiindulva ugyanez a lakás kb. 52,4 millió forintot ér, de még az infláció levonása után is több mint duplázódáson (+108% reálnövekedésen) ment keresztül. Mindeközben a bérleti díjból befolyó összeg is ütemesen emelkedhetett: 2015. év elején még 142 ezer forintért kínáltak egy ekkora lakást Budapesten, 2023. év végére pedig már 280 ezer forintért lehetett kiadni.

Igaz, hogy a bérleti díjat még csökkenteni kell az adókkal, a lakás karbantartásának költségeivel, illetve a szokványos számítási mód szerint évente 1 hónapig kiadatlanul áll a lakás. Mindezek figyelembevétele után 9 év alatt kb. 15 millió forint tiszta bevétel származott a lakáskiadásból.

Az időtényezőt is szem előtt tartva azt mondhatjuk, hogy a 2015-től 2023-ig terjedő 9 évben nominálisan kb. évi 21,5%-os tőkearányos megtérülést – hozamot – termelt a példában szereplő lakás kiadása, feltéve, hogy a befektető végül eladta az ingatlant, azaz realizálta az árnövekedésből származó nyereséget! Összehasonlításképpen: a magyar részvénypiacot leképező BUX tőzsdeindex ugyanez idő alatt ennél szerényebb ütemben, kb. évi 15,9%-kal növekedett.

Jó, jó, de mennyit hozhat a lakáskiadás a jövőben?

Habár a múltat leíró számokban is kellemes érzés lehet gyönyörködni (különösen azoknak, akik 2015-ben fektettek ingatlanba), de valószínűleg sokakat inkább az érdekel, hogy milyen hozamokra lehet számítani a jövőben. Már csak azért is, mert szűk egy éven belül óriási kamatfizetési dömpingben részesülnek a Prémium Magyar Állampapírok vásárlói, és ez a több mint 1 000 milliárd forintnyi felszabaduló befektetés valahol helyet keres majd magának.

Az ingatlanbefektetési hozamok összetevői közül a bérleti díjak egy fokkal könnyebben kiismerhetők, míg a lakásárak várható alakulásáról nem igazán áll rendelkezésre hosszú távú prognózis. A KSH adatai szerint a budapesti átlagkereset 2016-tól 2023-ig évente átlagosan 11%-kal nőtt, eközben az átlagos bérleti négyzetméterdíj évente kb. 8%-ot emelkedett.

Jó tudni

Érdekesség, hogy a két adatsor éves változása nagyon erősen „korrelál” (együtt mozog), azaz dinamikus keresetnövekedés esetén az albérleti díjak is könnyen nőnek, míg a bérnövekedés megtorpanása lassabb lakbérnövekedéssel jár együtt.
Mivel idén várhatóan továbbra is kétszámjegyű tartományban lesz az átlagbér emelkedésének üteme, ezért feltételezhetjük, hogy a bérleti díjak is nőhetnek a szokásos sebességgel (akár 8%-kal). Ez azt jelentené, hogy 2024. év végén már a 4 600 forintot közelítheti az egy négyzetméterre vetített átlagos fővárosi lakbér, tehát egy 65 négyzetméteres lakást átlagosan közel 300 ezer forintért lehetne kiadni!

Ha pedig az ingatlanárakra vagyunk kíváncsiak, kiindulhatunk a Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében megfogalmazott várakozásokból, amely az idei első negyedévre az előző év azonos időszakához képest 0,4%-os reálcsökkenést fogalmaz meg. Mivel az inflációt már ismerjük, így kiszámítható, hogy a jegybank elemzői az idei első negyedévre éves alapon kb. 3,2% nominális lakásár-növekedésre számítanak. Érdekes módon a második negyedévre ennél jóval pesszimistább várakozást fogalmaztak meg: éves alapon 2,3%-os reálleértékelődésre számítanak, ami (reális inflációs pálya mellett) nominálisan 1,5-2 százalékos éves ingatlanár-emelkedést feltételez. Az előző negyedévihez képest ez mindössze 0,8% árnövekedést jelentene.

Mivel ezek alapján az idei évben nem számíthatunk különösebben gigászi ingatlanár-növekedésre, így a lakáskiadás hozamát nagyobb részt a bérleti díj határozza meg. A fenti számokból kiindulva hihetőnek tűnik, hogy egy 53 millió forint értékű, 66 négyzetméteres budapesti lakást 290 ezer forintért adjon ki a befektető, ami a különböző korrekciók (pl. adózás) után 4,6% körüli éves hasznot eredményez a tőkére vetítve.

Ötlet

Természetesen nem csak Budapesten lehet megfontolandó az ingatlanbefektetés. A vidéki nagyvárosokban a fővárosi értékekkel összemérhető albérleti díjak is előfordulhatnak: míg Budapesten jelenleg 270 ezer forint, addig Debrecenben 240 ezer forint, Székesfehérváron pedig 190 ezer forint a kiadásra hirdetett lakások átlagos kínálati díja. Ezzel együtt természetesen az ingatlanárak is alacsonyabbak, tehát a hozamok a fővárosihoz képest azonosak (vagy akár még magasabbak is) lehetnek.

Rövid távon bizony ennél magasabb hozamokat is elcsíphetünk

Az eredményül kapott 4,6%-os (ingatlanár-változást nem tartalmazó) bérleti hozam ahhoz képest nem érződik vonzónak, hogy az állampapírok piacán most 1 évre minimum 6%-os nettó hozam is elérhető. A manapság különösen népszerű Fix Magyar Állampapír pedig 3 éven keresztül fizet évi 7% kamatot, ráadásul negyedéves rendszerességgel, így a kamatos kamat hatását is figyelembe véve évi 7%-nál is több lehet a kamata. Sőt, az állampapírok világában nem is kell bajlódni sem az ingatlan gondozásával, sem a lakáskiadással járó teendőkkel.

De azt is érdemes szem előtt kell tartani, hogy az ingatlankiadás hagyományosan hosszú távú befektetés. Emiatt a várható megtérülés kiszámításához természetesen nem elegendő egyetlen évre előre kalkulálni. A körültekintő hozamszámítás során akár több évtizedes feltételezésekkel kell élni mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak alakulására vonatkozóan.

Továbbá fontos szempont lehet az is, hogy az ingatlanpiac mind az árak, mind a bérleti díjak szempontjából lomhábban mozog, mint az értékpapírok piaca. Éppen ezért sem az értékeltségben, sem a befolyó rendszeres jövedelemben nem kell akkora fluktuációra számítani, mint amekkorát a részvényekbe vagy kötvényekbe befektetők kénytelenek elviselni. Az állampapírok piacán bármelyik héten jöhet egy fájdalmas kamatvágás, a részvények pedig teljesen felfüggeszthetik az osztalékfizetést – egy lakáskiadónak ilyen jellegű problémája ritkábban merül fel. (Legfeljebb a kereslet-kínálat elmozdulásához igazodva némileg csökkennek a lakbérek, amint az a Covid-járvány következtében is látványosan megtörtént.)

Egyszer volt Budán kutyavásár!

Összefoglalóan azt mondhatjuk, hogy az utóbbi évtizedben Budapesten ingatlanba fektetők kiemelkedően magas (20% fölötti) évesített tőkearányos megtérülést könyvelhettek el. De ebben hatalmas szerepe volt a példátlan sebességű lakásár-emelkedésnek, amely az előttünk álló években már közel sem tűnik megismételhetőnek.

Ma reálisan 4-5% környékén jár az elérhető nettó bérleti hozam, melyet tovább javíthat, ha a befektetési időtartam során az ingatlan is felértékelődik. Persze az áremelkedésből származó haszon realizálásához el kell adni a lakást, máskülönben csak egy „lebegő” nyereségről beszélhetünk.

Hogy 10 év múlva örülnek-e majd, akik most az ingatlanbefektetés mellett teszik le a garast – ezt csak az idő fogja eldönteni. Aki nincs abban az anyagi helyzetben, hogy „diverzifikáljon”, azaz ingatlanba és más eszközökbe párhuzamosan több tízmillió forintot befektessen, neki minden szempontot mérlegelnie kell a döntéshozatal előtt. Az mindenesetre borítékolható, hogy a 20%-os ingatlanpiaci hozamok időszaka véget ért, míg a részvénypiacon hosszú távon teljesen reális a kétszámjegyű évesített hozam, a kötvények hozama pedig leginkább az inflációval mozog együtt, így általában legfeljebb a reálérték megőrzésére alkalmas.

Ez a 3 altcoin megváltoztathatja a kriptoipart – a DTX Exchange vezet SHIB, LINK és WLD előtt

A piaci korrekció közepette a legtöbb altcoin veszteségeket szenved el, köztük a Shiba Inu (SHIB), a Chainlink (LINK) és a Worldcoin (WLD) is. Ezen a héten a Shiba Inu (SHIB) 15%-ot esett, a Chainlink (LINK) 6,54%-ot, és a Worldcoin (WLD) 12,54%-ot. Mindhárom érme erős medvepiaci nyomás alatt áll.
2024. 06. 24. 04:00
Megosztás:

Dogecoin árfolyam előrejelzés: Elérheti Elon Musk kedvenc érméje az 1 dollárt? A szakértők inkább az Algotechre fogadnak

A Dogecoin (DOGE), az a népszerű kriptovaluta, amelyet gyakran emleget a technológiai mogul, Elon Musk, ezzel megragadva a befektetők és rajongók képzeletét is. Az útja a mém érmétől a kriptopiacon komoly versenyzővé válásig felveti az izgalmas kérdést: elérheti-e a Dogecoin (DOGE) ára az áhított 1 dolláros szintet?
2024. 06. 24. 03:00
Megosztás:

Durva adósságot cipel Nagy-Britannia - mi lesz a vége?!

A pénteken ismertetett legfrissebb közfinanszírozási adatok szerint jelentős növekedéssel száz százalék közvetlen közelébe emelkedett a hazai össztermékhez (GDP) mért brit államadósságráta a májussal zárult egy évben. Legutóbb több mint hat évtizede mértek ennél magasabb közadósságot Nagy-Britanniában.
2024. 06. 24. 02:30
Megosztás:

Gyógyszerek, amit tilos bevenni reggel, mert nagy bajt okozhat!

A gyógyszerek szedésekor nemcsak az adagolásra, hanem az időzítésre is különösen oda kell figyelni. Bizonyos gyógyszerek bevétele reggel, éhgyomorra kifejezetten káros hatásokkal járhat, súlyosbíthatja a mellékhatásokat vagy ronthatja a gyógyszer hatékonyságát. Íme, néhány gyógyszer, amit jobb, ha nem reggel veszel be.
2024. 06. 24. 02:00
Megosztás:

Válaszd ki a születésnapodat és megtudod, mikor leszel gazdag! Pénzhoroszkóp

Kíváncsi vagy, hogy milyen anyagi lehetőségek és szerencsés fordulatok várnak rád ezen a héten? Fedezd fel részletes horoszkópunkat, amely izgalmas és váratlan eseményeket ígér minden csillagjegy számára! Legyen szó váratlan pénzügyi nyereségről, szerencsés találkozásokról vagy épp kreatív befektetési ötletekről, itt mindent megtalálsz, amit tudnod kell. Tudd meg, melyik nap érdemes lottót játszanod, és melyik állattal való találkozás hozhat különleges szerencsét! Olvasd el a heti horoszkópodat, és készülj fel a szerencse rád váró csodáira!
2024. 06. 24. 01:00
Megosztás:

Három népszerű kriptojáték, amivel még pénzt is kereshetsz

Játszani mindenki szeret, főleg akkor, ha még fizetnek is érte. A kriptojátékok piacán rendkívül széles a kínálat, de a paly-to-earn (játssz és keress pénzt) modell szinte az első perctől népszerű a blokklánc játékok között.
2024. 06. 24. 00:01
Megosztás:

Még egy hétig lehet pályázni családbarát munkahelyek kialakítására

Július 1-jéig lehet jelentkezni a családbarát munkahelyek kialakítására kiírt pályázatra - közölte a Kulturális és Innovációs Minisztérium családokért felelős államtitkára az MTI-hez pénteken eljuttatott közleményében.
2024. 06. 23. 23:00
Megosztás:

Államháztartási, idegenforgalmi, ipari és foglalkoztatási adatok jelennek meg jövő héten

Jövő hétfőn a Pénzügyminisztérium (PM) részletes tájékoztatót tesz közzé az államháztartás központi alrendszerének május végi helyzetéről, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) pénteken a foglalkoztatás és munkanélküliség, az ipari termelői árak, valamint a turisztikai szálláshelyek fogalmának májusi adatait közli.
2024. 06. 23. 22:00
Megosztás:

Meghatározó szerepünk lesz a nemzetközi olimpiai mozgalom megújulásában

Magyarország meghatározó szerepet kap a nemzetközi olimpiai mozgalom megújulásában, mivel most Sanghaj mellett Budapest rendezi az új, modern, úgynevezett városi sportágak kvalifikációs versenyeit az idei párizsi ötkarikás játékokra - közölte Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter pénteken Budapesten.
2024. 06. 23. 21:00
Megosztás:

A hatos lottó nyerőszámai és nyereményei

A Szerencsejáték Zrt. tájékoztatása szerint a 25. héten megtartott hatos lottó számsorsoláson a következő számokat húzták ki:
2024. 06. 23. 20:00
Megosztás:

Társadalmi felelősség és milliárdos megtakarítások – Értéket teremt a megváltozott munkaképességűek foglalkoztatása

Évente közel kétszázmilliárd forintot fizetnek be a hazai vállalkozások rehabilitációs hozzájárulásként az államkasszába, mivel a foglalkoztatottak között a megváltozott munkaképességű alkalmazottak aránya nem éri el az öt százalékot. Becslések szerint ez a csoport akár százezres tartalékot is jelenthet a magyar munkaerőpiacnak. Az ezen munkavállalók munkába állításához szükséges jól átgondolt stratégia kidolgozásához és megvalósításához a legtöbb vállalat jelenleg nem tud megfelelő szakembert allokálni, ezért érdemes külsős szakértő vagy HR szolgáltató támogatását bevonni.
2024. 06. 23. 19:00
Megosztás:

Van igény rá, de még mindig kevesen értik az egészségpénztárat

Mostanra lezajlottak az egészségpénztárak küldöttközgyűlései, elfogadták az előző évi beszámolókat. Az egészségpénztárak taglétszáma és az általuk kezelt vagyon továbbra is növekszik, de a lakosság nagy része még mindig veszni hagyja az akár 150 ezer forint állami támogatást. A BiztosDöntés.hu arra keresi a választ, hogy miért van ez így.
2024. 06. 23. 18:00
Megosztás:

Különleges naperőmű kezdte el működését Környén

Üzembe helyezték az első hazai, ipari naperőművet, amelynek termelése automatikusan, a pillanatnyi igények szerint finomhangolható.
2024. 06. 23. 17:00
Megosztás:

Atomenergetikai együttműködésről tárgyalt a Roszatom vezetője Vietnámban

Alekszej Lihacsov, a Roszatom állami atomenergetikai vállalat vezérigazgatója Vlagyimir Putyin orosz elnök vietnámi látogatása alkalmából találkozott Pham Minh Chinh vietnámi miniszterelnökkel, akit tájékoztatott az orosz közreműködéssel megvalósuló Nukleáris Tudományos és Technológiai Központ tervéről és az atomenergia terén folytatott együttműködés újraindításának kilátásairól, valamint a kétoldalú együttműködés más területeiről.
2024. 06. 23. 16:00
Megosztás:

Közel 60%-os árbevétel növekedést ért el tavaly az online fizetési megoldásokat kínáló Barion

Már több mint 15 országban szolgálja ki e-kereskedelmi partnereit az adatvezérelt fizetési megoldásokra specializálódott Barion.
2024. 06. 23. 15:00
Megosztás:

Tudatosabban tervezik vagyoni viszonyaikat a házasságra készülők

A családi vagyon egy része is múlhat egy házassági vagyonjogi szerződésen.
2024. 06. 23. 14:00
Megosztás:

Végleg velünk marad a kamatjövedelmek után fizetendő szocho!

2023. július elseje óta a kamatjövedelmek után a 15%-os személyi jövedelemadó (szja) mellett 13% szociális hozzájárulási adót (szocho) is kell fizetni. Eredetileg ez a veszélyhelyzet idejére volt csak érvényes, a Bankmonitor szakértői azonban kiszúrtak egy jogszabályváltozást, ami alapján nagyon úgy tűnik, véglegesen velünk marad a sarc.
2024. 06. 23. 13:00
Megosztás:

Az ingatlanfejlesztések modernizálásában működik együtt a Kopaszi Gát és a CETIN Hungary

Együttműködési megállapodást kötött a lakossági és az üzleti ingatlanokat fejlesztő Kopaszi Gát Zrt. és a független, integrált telekommunikációs infrastruktúraszolgáltató CETIN Hungary.
2024. 06. 23. 12:00
Megosztás:

Billegő helyzetben kell fenntarthatóvá válniuk a magyar kkv-knak

A kis- és középvállalkozások (kkv-k) számára kulcsfontosságú, hogy már most megkezdjék a felkészülést az ESG-törvény (E, environmental: környezeti, S, social: társadalmi, G, governance: vállalatirányítási területek) előírásainak teljesítésére. A szabályozás nem csupán új kötelezettségeket hoz, hanem jelentős lehetőségeket is kínál a fenntarthatóság és a versenyképesség növelésében. Az Erste ESG-indexszel és tanácsadással fogja segíteni kkv-ügyfeleit, hogy könnyebben tudjanak eleget tenni a jogszabályi előírásoknak.
2024. 06. 23. 11:00
Megosztás:

Napokon belül lejár a NIS2 regisztráció határideje - sok céget érhet kellemetlen meglepetés

Már csak pár napja maradt belépni a nyilvántartásba azoknak a hazai vállalatoknak, amelyekre kiterjed a NIS2, vagyis a felülvizsgált uniós kibervédelmi irányelv – hívja fel a figyelmet az EY. Résen kell lenniük a konszolidált beszámolót készítő társaságok tagvállalatainak is, hiszen elég cégcsoport szinten elérni a meghatározott minimum bevételt és létszámot, hogy rájuk is vonatkozzanak a kötelezettségek. Az óvatlan szervezetek számára a mulasztás súlyos bírsággal, sőt a vezető eltiltásával is járhat.
2024. 06. 23. 10:00
Megosztás: